Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit
- Wohnen und gut leben - Immobilienverrentung mit Herz und Verstand
- 7. Juli
- 5 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 29. Juli
Der Wunsch, eine Immobilie zu verkaufen, entsteht nicht immer dann, wenn der Kredit vollständig abbezahlt ist. Lebenssituationen ändern sich, sei es durch familiäre Gründe, berufliche Veränderungen oder auch neue Lebensziele. In solchen Fällen möchten viele Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, obwohl das Darlehen noch nicht zurückgezahlt ist.
Ein Verkauf ist auch mit laufendem Kredit möglich. Entscheidend ist hier, dass Sie Ihre Optionen kennen, die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen und den Prozess strategisch angehen.Denn ein Verkauf mit laufendem Darlehen erfordert mehr Vorbereitung als ein schuldenfreier Immobilienverkauf, da mehrere Parteien involviert sind, insbesondere die Bank.
Wenn man jedoch weiß, worauf zu achten ist, lässt sich der Verkaufsprozess auch mit Restschuld effizient, sicher und erfolgreich gestalten. Als erfahrene Makler unterstützen wir Sie nicht nur beim Verkauf, sondern auch bereits vorher zu allen Fragen rund um einen Immobilienverkauf mit Kredit.
Buchen Sie gerne ein unverbindliches Beratungsgespräch mit uns.
Inhalt des Artikels
Kreditvertrag prüfen und die rechtliche Grundlage kennen
Vorfälligkeitsentschädigung
Kreditübernahme durch den Käufer
So läuft der Immobilienverkauf mit Kredit ab
Kontakt zur Bank
Fazit
FAQ
1. Kreditvertrag prüfen und die rechtliche Grundlage kennen
Bevor Sie einen Verkaufsprozess beginnen, ist es essenziell, Ihren bestehenden Kreditvertrag genau unter die Lupe zu nehmen. Dieser regelt nicht nur die Rückzahlung, sondern auch die Bedingungen für eine vorzeitige Vertragsauflösung oder eine Sonderkündigung. Insbesondere bei älteren Darlehen gibt es öfter die Möglichkeit, das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, wenn es mindestens zehn Jahre läuft. Diese Option ist gesetzlich in § 489 BGB geregelt und gilt unabhängig davon, ob die Zinsbindung noch läuft.
Prüfen Sie darüber hinaus, ob es im Vertrag individuelle Sondertilgungsrechte oder Sonderkündigungsklauseln gibt.Beachten Sie, dass manche Banken in einem Immobilienverkauf keine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit anbieten und daher eine Entschädigung verlangen. Deshalb ist eine juristische Prüfung im Zweifel empfehlenswert. Auch das Gespräch mit einem unabhängigen Finanzberater kann aufschlussreich sein.
Wir können Sie hier unterstützen. Durch unser Netzwerk können wir Ihnen für verschiedene Bereiche eine passende und professionelle Beratung anbieten.
Kontaktieren Sie uns jederzeit gerne für eine unverbindliche Beratung.
2. Vorfälligkeitsentschädigung: Der Preis für den Ausstieg
Wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen, verlangt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll den finanziellen Nachteil ausgleichen, welcher der Bank durch entgangene Zinseinnahmen entsteht.
Die Höhe dieser Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Restlaufzeit der Zinsbindung, die Höhe der verbleibenden Restschuld und das aktuelle Zinsniveau.Je höher der Zinssatz Ihres alten Darlehens im Vergleich zum aktuellen Marktzins ist, desto höher fällt in der Regel auch die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
Das kann Sie schnell mehrere Tausend Euro kosten. Ein häufig übersehener Aspekt ist außerdem, dass Banken gesetzlich verpflichtet sind, alles transparent zu berechnen und auf Nachfrage nachvollziehbar darzulegen, wie sich die Entschädigung zusammensetzt.Es lohnt sich in jedem Fall, eine unabhängige Prüfung der Berechnung durch einen Experten wie z. B. der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt in Erwägung zu ziehen. In nicht wenigen Fällen stellt sich heraus, dass die verlangte Entschädigung überhöht oder falsch kalkuliert ist.
3. Kreditübernahme durch den Käufer ist selten, aber möglich
Eine interessante, wenn auch eher selten genutzte Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer Ihrer Immobilie den bestehenden Kreditvertrag übernimmt. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn das Darlehen zu sehr günstigen Konditionen abgeschlossen wurde, beispielsweise bei einem niedrigen Zinssatz, der heute am Markt nicht mehr erhältlich ist.
Doch Vorsicht, eine Kreditübernahme ist keine Selbstverständlichkeit. Die finanzierende Bank muss der Übertragung zustimmen und zwar nach einer vollständigen Bonitätsprüfung des Käufers. In der Praxis lehnen viele Banken diesen Schritt ab, da sie lieber mit neuen Kunden und neuen Verträgen arbeiten.
Dennoch kann in einem Umfeld steigender Zinsen eine Kreditübernahme für Käufer sehr attraktiv sein. Fragen Sie Ihre Bank daher frühzeitig, ob sie bereit wäre, diese Option zu prüfen. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Vertrag nicht mit Ihrer Person fest verbunden, sondern in gewissem Umfang übertragbar ist.
Ein weiterer Punkt ist der Sicherheitentausch oder auch Pfandtausch. Dieser erlaubt es, eine finanzierte Immobilie gegen eine neue als Kreditsicherheit zu tauschen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank muss dabei zustimmen und prüft den Wert des neuen Objekts. Oft ist eine Zwischenfinanzierung nötig. Es fallen meist Gebühren zwischen 250 € und 1 % der Restschuld an.
Wir haben bereits Kunden betreut, die in der Situation einer Kreditübernahmen oder auch eines Sicherheitentauschs waren und können Sie daher erfahren beraten.
Senden Sie uns gerne eine unverbindliche Anfrage.
4. So läuft der Immobilienverkauf mit Kredit ab
Ein Immobilienverkauf mit laufendem Kredit unterscheidet sich nur in wenigen Punkten von einem herkömmlichen Verkauf. Dennoch sollten Sie den Ablauf kennen, um keine unnötigen Verzögerungen oder Fehler zu riskieren.
Sobald Sie sich mit einem Käufer einig sind, wird der Kaufvertrag von einem Notar vorbereitet und beurkundet. In vielen Fällen wird der Kaufpreis anschließend auf ein sogenanntes Notaranderkonto überwiesen. Von dort aus leitet der Notar die Zahlung an Ihre Bank weiter, um die noch offene Restschuld zu tilgen.
Alternativ kann der Käufer den Betrag auch direkt an die Bank zahlen, sofern diese einer solchen Zahlungsabwicklung zustimmt. Sobald die Restschuld beglichen ist, stellt die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Der Notar sorgt dann für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Nur wenn dieser Schritt erfolgt ist, kann der Eigentumsübergang an den Käufer formell abgeschlossen werden.
Verbleibt nach der Schuldentilgung ein Restbetrag, wird dieser an Sie überwiesen. Umgekehrt müssen Sie bei negativem Saldo die Differenz aus eigenen Mitteln begleichen.
5. Frühzeitiger Kontakt zur Bank vermeidet Verzögerungen
Eine rechtzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank ist einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren bei einem Immobilienverkauf mit Kredit. Sobald Sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, nicht erst beim Notartermin, sollten Sie das Gespräch mit Ihrer Bank suchen. Informieren Sie sie über Ihre Pläne und bitten Sie um eine erste Einschätzung der Ablösemodalitäten.
Die Bank kann Ihnen frühzeitig mitteilen, wie hoch die verbleibende Restschuld ist, welche Fristen zu beachten sind, ob mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zu rechnen ist und welche Unterlagen für die Löschungsbewilligung benötigt werden. Je früher Sie diese Informationen haben, desto gezielter können Sie den Verkaufsprozess planen.
Zudem zeigen Sie durch Ihre Vorbereitung auch dem Käufer und dessen Bank, dass Sie als Verkäufer zuverlässig und professionell agieren, was das Vertrauen und die Bereitschaft zur Zusammenarbeit deutlich erhöht.
Wir unterstützen Sie gerne bei allen Schritten. Wichtig ist hier, dass nichts vergessen wird. Vor allem, wenn man hier noch keine Erfahrung hat, kann sich die Sitation anders entwickeln als gewünscht.
Sprechen Sie uns jederzeit gerne an. Wir können Sie hier mit all unserer Erfahrung professionell unterstützen.
Fazit
Ein Immobilienverkauf trotz laufendem Kredit ist keineswegs ein Sonderfall, er ist mit guter Vorbereitung und klarer Kommunikation absolut machbar. Wichtig ist, dass Sie Ihren Darlehensvertrag genau kennen, realistische Einschätzungen zu Vorfälligkeitsentschädigungen einholen und den Verkaufsprozess transparent gestalten.
Mit der richtigen Strategie lässt sich Ihre Immobilie trotz Kredit nicht nur rechtlich sauber verkaufen, sondern auch wirtschaftlich das Beste für Sie aus der Situation herausholen. Dabei gilt, je früher Sie mit der Planung und Kommunikation beginnen, desto besser.
Als Wohnen & Gut Leben GmbH unterstützen wir Sie nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei allen Fragen rund um Finanzierung, Vertragsprüfung und Abstimmung mit Banken.
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie einen professionellen und sicheren Verkaufsprozess wünschen.
FAQ Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja, ein Immobilienverkauf ist auch mit laufendem Kredit möglich. Die Restschuld muss dann durch den Kaufpreis oder andere Mittel beglichen werden. Wichtig ist die Abstimmung mit der finanzierenden Bank.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Das ist eine Zahlung an die Bank, um entgangene Zinsen auszugleichen, wenn ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Sie kann mehrere Tausend Euro betragen und sollte vorab berechnet und geprüft werden.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
In Einzelfällen ja, wenn die Bank zustimmt und der Käufer wirtschaftlich geeignet ist. Dies kann vor allem bei günstigen Zinskonditionen attraktiv sein, ist aber in der Praxis selten.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Nach der vollständigen Rückzahlung des Kredits wird die Grundschuld durch den Notar gelöscht. Dies ist Voraussetzung dafür, dass der Eigentumsübergang an den Käufer erfolgen kann.
Wann sollte ich mit meiner Bank sprechen?
So früh wie möglich. Idealerweise vor Beginn des Verkaufsprozesses, damit Sie Klarheit über Ablösesummen, Fristen und die notwendigen Schritte zur Löschung der Grundschuld erhalten.
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