Fehler beim Immobilienverkauf: Typische Stolperfallen und wie Sie diese vermeiden
- Wohnen und gut leben - Immobilienverrentung mit Herz und Verstand
- vor 3 Tagen
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Aktualisiert: vor 2 Tagen
Fehler beim Immobilienverkauf können teuer werden,
insbesondere auf dem anspruchsvollen Münchner Immobilienmarkt. Als erfahrene Maklerfirma mit über 15 Jahren Marktkenntnis in München wissen wir, worauf es ankommt. Private Immobilienverkäufer möchten verständlicherweise den bestmöglichen Preis erzielen, doch ohne fundierte Vorbereitung unterlaufen ihnen oft folgenschwere Fehler.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf und geben Tipps, wie Sie diese vermeiden.
Warum Fehler beim Immobilienverkauf passieren
Ein Immobilienverkauf ist für Privatpersonen kein Alltagsgeschäft. Emotionale Bindung an die eigene Immobilie, fehlende Marktkenntnis oder die komplexe Rechtslage führen leicht dazu, dass wichtige Aspekte übersehen werden. Viele Verkäufer in München unterschätzen den Aufwand und glauben, mit gesundem Menschenverstand alleine zum Ziel zu kommen.
Wussten Sie, dass bei jedem zweiten privaten Immobilienverkäufer Fehler passieren, die von Anfang an vermeidbar waren? Vom falschen Angebotspreis bis hin zu lückenhaften Unterlagen. Mit der richtigen Vorbereitung und Strategie können Sie jedoch häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden und den optimalen Verkaufspreis erzielen.
Inhalt des Artikels
Fehler beim Immobilienverkauf #1: Falscher Angebotspreis
Der Angebotspreis ist einer der entscheidendsten Faktoren beim Immobilienverkauf und zugleich eine häufige Fehlerquelle. Setzen Sie den Preis zu hoch an, schrecken Sie potenzielle Käufer ab. Ihre Immobilie bleibt länger auf dem Markt, was misstrauisch machen kann („Warum findet sich kein Käufer?“).
Oft müssen Sie den Preis daraufhin später senken, was Ihre Verhandlungsposition schwächt. Ein zu niedriger Preis wiederum bedeutet, dass Sie Geld verschenken und unter Wert verkaufen. Gerade in einer Stadt wie München mit hohen Immobilienwerten kann eine Fehlbewertung schnell zehntausende Euro Differenz bedeuten.
Unsere Tipps zur Vermeidung dieses Fehlers:
Professionelle Wertermittlung: Lassen Sie Ihre Immobilie bewerten. Ein Immobiliensachverständiger oder erfahrene Makler, wie wir, kennen die aktuellen Marktpreise und berücksichtigt Lage, Ausstattung und Zustand objektiv. So erhalten Sie einen realistischen Marktwert als Basis. Gerne unterstützen wir Sie hier.
Oder nutzen Sie unseren Rechner zur Wertermittlung.
Marktanalyse: Recherchieren Sie vergleichbare Verkäufe in Ihrer Region. Beobachten Sie Angebot und Nachfrage ähnlicher Objekte in München. Aktuelle Marktdaten helfen, ein Gefühl für realistische Preise zu bekommen.
Emotionen ausblenden: Vermeiden Sie es, den Preis nach persönlicher Wertschätzung festzulegen. Erinnerungen und Emotionen, die Sie mit Ihrem Zuhause verbinden, haben für Kaufinteressenten leider keinen monetären Wert. Orientieren Sie sich daher an Fakten und Zahlen.
Indem Sie den Angebotspreis fundiert und marktkonform bestimmen, erhöhen Sie Ihre Chancen auf viele Anfragen und eine erfolgreiche Verhandlung. Bei Unsicherheiten helfen wir Ihnen gerne mit einer kostenlosen Einschätzung.
Fehler beim Immobilienverkauf #2: Das Exposé
Die Immobilienanzeige (Exposé) ist der erste Eindruck, den Kaufinteressenten von Ihrem Objekt erhalten. Hier passieren privaten Verkäufern jedoch oft mehrere Fehler gleichzeitig: unvollständige Angaben, schlechte Fotos oder ein unstrukturierter Beschreibungstext. Ein gestaltetes Standard-Exposé führt dazu, dass Ihre Immobilie in der Flut von Angeboten untergehen kann oder auch falsche Erwartungen weckt.
Im Exposé werden entscheidende Weichen gestellt: Wird weitergeklickt oder Kontakt aufgenommen?
Was viele private Verkäufer unterschätzen: Ein Exposé ist weit mehr als eine Sammlung von Daten, Fotos und Beschreibungen. Es ist der zentrale Informations- und Überzeugungsträger Ihrer Immobilie und muss in wenigen Sekunden überzeugen.
Doch genau hier passieren die häufigsten Fehler bei einem Immobilienverkauf.
Oft fehlen wesentliche Angaben, die Beschreibung ist zu knapp oder sie weckt falsche Erwartungen. Die Bilder sind verwackelt, nicht im richtigen Licht oder zeigen Details, die besser verborgen geblieben wären. Auch das Layout ist sehr wichtig mit einer richtigen Struktur und klarem roten Faden.
Wer einmal eine Immobilie verkauft hat, kennt das: Je genauer man darüber nachdenkt, desto mehr Fragen tun sich auf.
Welche Informationen sind wirklich entscheidend? Was darf auf keinen Fall fehlen? Wie formuliert man sachlich und dennoch ansprechend? Was gehört ins Titelbild und was besser nicht? Sollte man einen 360°-Rundgang anbieten? Wie wirkt ein Objekt in der Darstellung vertrauenswürdig, aber auch attraktiv?
Spätestens hier spüren viele Eigentümer, das ist mehr Arbeit, als anfangs gedacht.
Ja, es ist Arbeit, aber diese Themen sind elementar für den Erfolg. Fehler können hier Zeit, Vertrauen und letztlich Geld kosten.
Es ist aber auch klar, dass man von einem Eigentümer erwarten kann, all dies einwandfrei zu machen. Denn oft weiß nur ein Profi, dessen Tagesgeschäft dies ist, welche Informationen wirklich wichtig sind und wie sie präsentiert werden müssen, um den maximalen Wert beim Verkauf herauszuholen. Er kennt außerdem die Zielgruppe, weiß, worauf Kaufinteressenten wirklich achten und wie man mit wenigen Sätzen den richtigen Ton trifft.
Wenn Sie mögen, übernehmen wir gerne die professionelle und vollständige Erstellung Ihres Exposés. Sprechen Sie uns gerne jederzeit an.
Worauf sollten Sie achten, um diesen Fehler zu vermeiden:
Alle wichtigen Daten nennen: Stellen Sie sicher, dass im Exposé sämtliche relevanten Informationen enthalten sind. Dazu gehören z.B. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zimmeranzahl, Ausstattung (Balkon, Garage, Keller etc.), energetischer Zustand (Heizung, Dämmung) und die Lagebeschreibung. Fehlende Kernangaben verunsichern Interessenten und könnten annehmen lassen, Sie hätten etwas zu verbergen.
Aussagekräftiger Beschreibungstext: Beschreiben Sie Ihr Objekt sachlich und ansprechend. Heben Sie besondere Merkmale hervor (z.B. Einbauküche, modernisiertes Bad, Garten), ohne zu übertreiben. Versprechen Sie nichts, was Sie nicht halten können, denn geschönte Angaben führen bei der Besichtigung zu Enttäuschungen. Bleiben Sie authentisch und ehrlich, um Vertrauen aufzubauen.
Professionelle Fotos: Qualitativ hochwertige Bilder sind das A und O. Dunkle, unscharfe Handyfotos werden Ihrem Objekt nicht gerecht. Räumen Sie vorher auf und sorgen Sie für gutes Licht, bevor Sie fotografieren. Zeigen Sie alle wichtigen Räume. In München erwarten viele Kaufinteressenten inzwischen hochwertige Fotos, teils sogar 360°-Rundgänge oder Drohnenaufnahmen für einen Überblick über Grundstück und Umgebung. Wir können dies auch gerne für Sie übernehmen.
Struktur und Layout: Gestalten Sie das Exposé übersichtlich. Verwenden Sie Abschnitte oder Aufzählungen für Fakten (z.B. Daten zur Immobilie) und einen Fließtext für die Beschreibung. Ein unübersichtliches, chaotisches Exposé überfordert Leser. Achten Sie auch auf Rechtschreibung und Grammatik, denn Fehler haben einen negativen Einfluss auf Professionalität.
Ein vollständiges und ansprechendes Exposé ist wie eine Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es entscheidet maßgeblich darüber, ob Interessenten anfragen. Wir sind hier sehr erfahren und unterstützen Sie hier. Sei es mit hochwertigen Vorlagen, Profi-Fotografen und Texterfahrung.
Fehler beim Immobilienverkauf #3: Besichtigungen
Spätestens wenn die ersten Besichtigungstermine anstehen, trennt sich die Spreu vom Weizen. Ein häufiger Fehler privater Verkäufer ist, Besichtigungen ohne Vorbereitung durchzuführen. Das Ergebnis sind hektische Termine, bei denen kein optimaler Eindruck entsteht oder schlimmer noch, verärgerte Interessenten.
Vermeiden Sie dies bei Besichtigungen:
Termin clever wählen: Planen Sie Besichtigungen möglichst bei Tageslicht. Eine Wohnung wirkt bei hellem Tageslicht freundlicher und ein Garten im Sommer deutlich attraktiver als im Winterdunkel. Wenn möglich, vermeiden Sie Termine, an denen Hektik herrscht, wie z.B. morgens um 7 Uhr oder während Berufsverkehr-Lärm. In München bietet es sich an, Besichtigungen außerhalb der Stoßzeiten zu legen, um Lärm und Parkplatznot in der Umgebung zu umgehen.
Auf Fragen vorbereiten: Interessenten werden detaillierte Fragen stellen – zur Bausubstanz, zu Renovierungen, zu den Nebenkosten, zur Nachbarschaft usw. Bereiten Sie sich fachkundig vor, um kompetent antworten zu können. Legen Sie wichtige Unterlagen (Grundrisse, Energieausweis, Nebenkostenabrechnung etc.) griffbereit, falls etwas nachgefragt wird. Wenn Sie bei jeder Frage passen müssen, schwindet das Vertrauen.
Neutral bleiben: Vermeiden Sie übertriebene Emotionalität während des Termins. Lassen Sie die Interessenten in Ruhe schauen und reagieren Sie ruhig, selbst wenn jemand Kritik übt („Das Bad ist aber klein“ oder „Die Wandfarbe gefällt mir nicht“). Nehmen Sie solche Äußerungen nicht persönlich. Zu viel Emotion vom Verkäufer kann den Abschluss gefährden – bleiben Sie professionell und sachlich.
Eine gute Vorbereitung zahlt sich aus: Interessenten fühlen sich wohl, bekommen alle Informationen und gewinnen einen positiven Eindruck. Das steigert die Verkaufschancen enorm. Planen Sie also genügend Zeit pro Besichtigung ein, erstellen Sie am besten einen kleinen Besichtigungsleitfaden für sich selbst. So geht nichts Wichtiges unter.
Fehler beim Immobilienverkauf #4: Die Unterlagen
Eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen oder sogar geplatzte Verkäufe sind fehlende Unterlagen. Wer erst nach dem Käufer sucht, um wichtige Dokumente zu beschaffen, verliert wertvolle Zeit – oder macht einen unvorbereiteten Eindruck. Zudem sind einige Unterlagen gesetzlich vorgeschrieben.
Diese Dokumente sollten Sie zum Verkaufsstart bereitstellen:
Energieausweis: In Deutschland muss ein gültiger Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt dieser, drohen Bußgelder. Klären Sie rechtzeitig, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigen, und lassen Sie den Energieausweis ggf. neu ausstellen, falls er abgelaufen ist.
Grundbuchauszug: Er zeigt, dass Sie Eigentümer sind, und enthält wichtige Informationen zu Lasten (Hypotheken, Wegerechte etc.). Den aktuellen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt. Käufer und deren Banken verlangen dieses Dokument zur Prüfung.
Grundrisse und Baupläne: Ein aktueller Grundriss mit Wohnflächenangaben hilft Interessenten bei der Entscheidungsfindung. Haben Sie noch originale Baupläne oder eine Wohnflächenberechnung, legen Sie diese vor. Stimmen die tatsächlichen Maße mit den Angaben im Exposé überein? Unstimmigkeiten können später zu Preisnachverhandlungen oder gar Anfechtungen führen.
Baugenehmigungen und Unterlagen zur Bausubstanz: Falls An- oder Umbauten vorgenommen wurden (z.B. Dachausbau, Anbau eines Wintergartens), sollten Sie die Genehmigungen und Abnahmen bereithalten. Auch Statik-Unterlagen oder Prüfprotokolle (etwa vom Schornsteinfeger, Heizungswartungen) schaffen Vertrauen, dass die Immobilie technisch in Ordnung ist.
Rechnungen und Nachweise zu Modernisierungen: Sammeln Sie Belege über Renovierungen, Sanierungen und Investitionen der letzten Jahre (z.B. neue Fenster, Dämmung, Heizung). Diese Nachweise belegen den Wert und rechtfertigen oft einen höheren Preis. Außerdem können Käufer so einschätzen, welche größeren Ausgaben in nächster Zeit nicht anfallen (z.B. Dach bereits erneuert, Heizung neu).
Bei vermieteten Immobilien: Haben Sie aktuell Mieter im Objekt, benötigen Käufer Kopien der Mietverträge sowie Informationen über Mieteinnahmen, Mietkautionen und eventuelle Kündigungsfristen. Der Käufer tritt in bestehende Verträge ein, daher sind diese Daten wichtig.
Bei Eigentumswohnungen: Hier ist der Dokumentenbedarf besonders hoch. Wichtige Unterlagen sind die Teilungserklärung (das grundlegende Dokument der Wohnungseigentümergemeinschaft), Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (um etwaige Beschlüsse, Sanierungsrücklagen, geplante Maßnahmen zu kennen) und der aktuelle Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnungen (zeigen Höhe des Hausgeldes, Rücklagenstand etc.).
Wie Sie sehen, erfordert ein Immobilienverkauf einiges an Unterlagen. Fehlt etwas Wesentliches, zögern Banken mit der Finanzierungszusage oder Käufer verlieren das Vertrauen. Beginnen Sie am besten frühzeitig mit dem Zusammenstellen aller Dokumente.
Unser Tipp:
Erstellen Sie eine Checkliste aller nötigen Unterlagen. So können Sie Schritt für Schritt abhaken, was schon vorhanden ist, und gezielt das Besorgen, was noch fehlt. Gerne unterstützt wir Sie dabei. Wir wissen genau, welche Papiere in München verlangt werden und kümmern uns darum, dass zum Notartermin alles vollständig vorliegt.
Fehler beim Immobilienverkauf #5: Verkaufszeitpunkt und Zeitdruck
Zeit ist Geld, das gilt auch beim Immobilienverkauf. Viele Privatverkäufer begehen den Fehler, den Verkaufszeitpunkt falsch zu wählen oder sich selbst zu sehr unter Zeitdruck zu setzen. Beide Faktoren können dazu führen, dass Sie unter Wert verkaufen oder Ihr Objekt lange ohne Käufer bleibt.
Jahreszeit: Frühling und Sommer gelten als die beste Zeit, um Immobilien zu verkaufen. Helle Tage, blühende Gärten und angenehmes Wetter lassen Häuser und Wohnungen attraktiver wirken. Im Herbst und Winter sind zwar ebenfalls Verkäufe möglich, aber oft mit etwas längerer Vermarktungsdauer.
Marktsituation: Beobachten Sie die Immobilienpreise und Zinsentwicklung. In Phasen niedriger Zinsen können sich mehr Käufer eine Finanzierung leisten, was tendenziell höhere Preise ermöglicht. In Boomzeiten (wie München sie lange erlebte) sind Objekte schnell vergriffen. Kippt der Markt oder steigen die Zinsen stark, sollte man möglicherweise nicht zu lange warten, um noch einen guten Preis zu erzielen. Umgekehrt kann es Sinn machen, bei vorübergehend schwachem Markt abzuwarten, sofern kein Verkaufszwang besteht.
Persönliche Umstände: Planen Sie genug Puffer ein. Müssen Sie sehr schnell verkaufen (z.B. wegen Umzug oder Finanzierungsdruck), sind Sie in Verhandlungen im Nachteil. Versuchen Sie, solche Engpässe zu vermeiden, und starten Sie den Verkauf rechtzeitig. Ein entspannter Verkäufer kann besser verhandeln und auch mal ein Angebot ablehnen.
Gefahr durch Zeitdruck: Wenn Verkäufer unter Zeitdruck stehen, passieren häufig Fehler: Der Preis wird übereilt gesenkt, Unterlagen werden hastig zusammengestellt (mit möglichen Lücken oder Fehlern) oder es wird voreilig das erstbeste Angebot angenommen. All das kann Geld kosten. Besser ist, den Verkaufsprozess realistisch zu planen. In München dauert ein Immobilienverkauf durchschnittlich mehrere Wochen bis Monate, je nach Objekt.
Unser Tipp:
Geduld bewahren. Setzen ein zeitliches Ziel, aber bleiben Sie flexibel. Lieber ein paar Wochen mehr einplanen, als aufgrund von Zeitdruck Fehler zu machen. Wer den Zeitpunkt klug wählt und ohne unnötige Eile verkauft, erzielt am Ende oft den besseren Preis und hat weniger Stress dabei.
Fehler beim Immobilienverkauf #6: Käuferbonität
Sie haben einen Kaufinteressenten gefunden und sind sich grundsätzlich einig? Vorsicht: Einer der gravierendsten Fehler beim Immobilienverkauf ist es, die Bonität des Käufers nicht zu prüfen. Immer wieder scheitern Immobiliengeschäfte, weil der vermeintliche Käufer keine Finanzierung bekommt oder insolvent ist.
Warum ist die Bonitätsprüfung so wichtig?
Stellen Sie sich vor, Sie nehmen ein Kaufangebot an, unterzeichnen vielleicht sogar schon den Kaufvertrag beim Notar und dann platzt der Deal, weil die Bank des Käufers die Finanzierung ablehnt. Sie müssen wieder von vorn anfangen, haben aber Monate verloren. In der Zwischenzeit könnten andere Interessenten abgesprungen sein. Zudem entstehen eventuell Kosten (Notargebühren für den abgebrochenen Vertrag, Opportunitätskosten durch den Zeitverzug).
So vermeiden Sie den Fehler
Finanzierungsbestätigung anfordern: Scheuen Sie sich nicht, vom Kaufinteressenten einen Nachweis über die Finanzierung zu verlangen. Ein seriöser Käufer wird dafür Verständnis haben. Üblich ist eine Finanzierungsbestätigung oder ein Bonitätszertifikat der Bank, aus dem hervorgeht, dass der Käufer den genannten Kaufpreis finanziert bekommt.
Alternativ kann ein Käufer, der ohne Kredit kauft, einen Kapitalnachweis (z.B. Konto- oder Depotauszug, geschwärzt auf die wesentlichen Zahlen) vorlegen.
SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsauskunft: In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, zusätzlich eine Selbstauskunft (SCHUFA) des Käufers einzusehen, um seine Kreditwürdigkeit zu prüfen. Dies ist eher bei privaten Verkäufen unüblich, aber ein Makler übernimmt diese Prüfung oftmals diskret im Hintergrund.
Klare Fristen setzen: Falls ein Interessent zusagt, aber noch keine Finanzierungszusage hat, binden Sie ihn nicht unbegrenzt. Vereinbaren Sie kurze Fristen, bis wann der Finanzierungsnachweis vorliegen muss. In der Zeit können Sie das Objekt weiter vorsichtig anderen Interessenten anbieten, um nicht alles auf eine Karte zu setzen.
Als Verkäufer haben Sie das Recht, sich abzusichern. Schließlich geht es um eine große Summe Geld. Ein seriöser Käufer versteht das und wird entsprechende Nachweise liefern.
Unser Tipp:
In München ist es mittlerweile üblich, dass Käufer vor Notartermin einen Finanzierungscheck durchlaufen.Oft moderieren wir als Vermittler diesen Prozess, um beiden Seiten Sicherheit zu geben. So stellen wir sicher, dass solche Fehler beim Immobilienverkauf, wie ein geplatzter Deal wegen Geldmangel, gar nicht erst passieren.
Fehler beim Immobilienverkauf #7: Fehler bei Preisverhandlungen
Die Preisverhandlung ist für private Immobilienverkäufer oft eine Herausforderung. Hier treffen Emotionen, finanzielle Interessen und Taktik aufeinander.Typische Fehler sind etwa, unvorbereitet in Gespräche zu gehen, sich auf einen einzigen Interessenten zu versteifen oder sich durch geschickte Verhandlungstricks des Gegenübers verunsichern zu lassen.
Worauf sollten Sie achten?
Verhandlungsstrategie haben: Überlegen Sie sich im Vorfeld, was Ihre Schmerzgrenze beim Preis ist. Wie weit sind Sie bereit, herunterzugehen? Diese Grenze sollten Sie jedoch für sich behalten. Legen Sie auch eine Zielvorstellung fest (den Preis, den Sie idealerweise erzielen möchten). So haben Sie einen Rahmen, in dem Sie sich bewegen können. Haben Sie mehrere Interessenten, lohnt es sich, Angebote zu vergleichen und ggf. parallel zu verhandeln. Das steigert meist den Verkaufspreis.
Nicht vom ersten Angebot blenden lassen: Auch wenn das erste Gebot verlockend klingt, prüfen Sie in Ruhe alle Konditionen. Manchmal bieten Käufer einen hohen Preis, verlangen aber im Gegenzug teure Extras (etwa Möblierung oder lange Übergangsfristen) oder haben eben noch keine Finanzierung. Bleiben Sie sachlich und vergleichen Sie Angebote nach Preis und Bonität der Interessenten.
Emotional distanziert bleiben: Versuchen Sie, Verhandlungen auf einer sachlichen Ebene zu führen. Lassen Sie sich nicht zu vorschnellen Entscheidungen drängen. Gewiefte Käufer merken schnell, wenn ein Verkäufer unter Druck steht oder unsicher ist, und könnten das ausnutzen. Falls Ihnen Verhandeln nicht liegt, holen Sie sich Unterstützung. Gerne stehe wir Ihnen hier zur Verfügung und führen in Ihrem Interesse die Gespräche.
Taktiken erkennen: Käufer setzen manchmal bewusst niedrige Ankerpreise („Ihr Haus ist höchstens X Euro wert…“) oder üben Zeitdruck aus („Wir haben noch eine andere Immobilie im Blick, entscheiden uns diese Woche“). Lassen Sie sich davon nicht aus der Ruhe bringen. Kontern Sie mit Fakten, zum Beispiel mit Gutachten, Vergleichspreisen oder der Anzahl anderer Interessenten. Je besser Ihre Vorbereitung, desto souveräner können Sie in Verhandlungen auftreten.
Unser Tipp:
Sie müssen einem Verkauf nur zustimmen, wenn alles für Sie passt. Fehler beim Immobilienverkauf passieren häufig, weil private Verkäufer sich in der Hitze der Verhandlung zu unvorteilhaften Zugeständnissen hinreißen lassen. Mit kühlem Kopf, klarer Strategie und gegebenenfalls externer Unterstützung vermeiden Sie dies und erzielen ein faires Ergebnis.
Fehler beim Immobilienverkauf #8: Absprachen und Rechtliches
Beim Immobilienverkauf geht es nicht nur um Preis und Präsentation, auch rechtliche Aspekte spielen eine ebenso wichtige Rolle. Wer hier schludert oder mündliche Absprachen trifft, riskiert spätere Konflikte.Ein klassischer Fehler: Wichtige Vereinbarungen werden beim Verkauf einer Immobilie nicht schriftlich festgehalten. Zum Beispiel wird im Gespräch zugesagt, dass die Einbauküche im Haus bleibt, doch im Kaufvertrag steht davon nichts. Solche Unklarheiten können im Nachhinein zu Streit oder gar Rechtsverfahren führen.
Achten Sie besonders auf Folgendes:
Kaufvertragsdetails klären: Gehen Sie alle Punkte des Kaufvertrags sorgfältig durch, idealerweise mit Unterstützung eines Fachkundigen oder Maklers, bevor es zum Notartermin kommt. Klären Sie, welche Ausstattung mitverkauft wird (Einbauten, Markisen, Gartenhaus etc.) und welche nicht. Lieber ein Detail mehr im Vertrag regeln als zu wenig. Mündliche Nebenabreden haben später kaum Bestand, wenn sie nicht im notariellen Vertrag dokumentiert sind.
Lasten und Beschränkungen: Stellen Sie sicher, dass dem Käufer alle vorhandenen Lasten und Beschränkungen bekannt sind, wie z.B. Wegerechte, Wohnrechte Dritter, Denkmalschutz, Auflagen aus Bebauungsplänen. Diese müssen im Grundbuch eingetragen und im Vertrag erwähnt werden. Verschweigen Sie nichts, was dem Käufer später „auf die Füße fallen“ könnte, sonst drohen Schadenersatzforderungen.
Gewährleistung und Haftung: In der Regel verkaufen Privatleute eine gebrauchte Immobilie „gekauft wie gesehen“ unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das ist üblich und schützt Sie vor späteren Mängelansprüchen, insofern Sie keine Mängel arglistig verschweigen. Seien Sie also ehrlich zu bekannten Schäden oder Problemen (feuchter Keller, undichte Fenster etc.). Diese sollten entweder behoben oder dem Käufer offengelegt werden. Nichts ist schlimmer, als wenn nach dem Verkauf versteckte Mängel auftauchen und der Käufer rechtliche Schritte einleitet, weil Sie davon wussten.
Notar und Formvorschriften: Denken Sie daran, dass ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland notariell beurkundet werden muss. Der Notar fungiert als neutraler Rechtsberater für beide Seiten und erklärt den Vertrag im Termin.
Nutzen Sie die Möglichkeit, vorab einen Entwurf des Kaufvertrags zu erhalten (üblich einige Tage bis Wochen vor dem Termin) und prüfen Sie diesen in Ruhe. Klären Sie Unklarheiten vor der Unterschrift. Ein häufiger Fehler ist, aus Unsicherheit Dinge einfach hinzunehmen – fragen Sie lieber einmal zu viel nach.
Rechtliche Fehler lassen sich durch Sorgfalt und Beratung gut vermeiden. Wir arbeiten eng mit Notaren zusammen und wissen, worauf zu achten ist, damit Ihr Verkauf rechtssicher und reibungslos über die Bühne geht.
Fehler beim Immobilienverkauf #9: Verzicht auf professionelle Unterstützung
Immobilienverkauf bedeutet, in viele Rollen zu schlüpfen: Gutachter, Fotograf, Marketingexperte, Verkäufer, Verhandlungsprofi und Jurist in einer Person. Viele private Verkäufer überschätzen sich hier leider. Sie versuchen, alles allein zu stemmen, um z. B. die Maklerprovision zu sparen. Doch ohne ausreichende Erfahrung führt diese Überschätzung oft zu den in diesem Artikel genannten Fehlern und unterm Strich zu finanziellen Einbußen, die die gesparte Provision bei weitem übersteigen können.
Natürlich kann ein Eigentümer den Verkauf prinzipiell selbst durchführen. Doch fragen Sie sich ehrlich:
Habe ich die Zeit und das Know-how, um den Verkaufsprozess optimal zu managen? Von der Marktwertanalyse über die Exposéerstellung und Käuferkontakte bis zur Vertragsabwicklung ist es ein Full-Time-Job auf begrenzte Zeit. Berufstätige oder unerfahrene Verkäufer stoßen hier schnell an Grenzen.
Kann ich neutral und professionell auftreten? Der Verkauf der eigenen vier Wände ist emotional. Ein Makler kann als Puffer fungieren und objektiv bleiben, wo Sie vielleicht nervös oder anhaftend reagieren würden. Außerdem verfügt ein guter Makler über Verhandlungsgeschick und Routine im Umgang mit Interessenten.
Habe ich Kenntnis der aktuellen Gesetze und Marktbedingungen? Der Immobilienmarkt und rechtliche Rahmenbedingungen ändern sich. Wissen Sie über die neueste Gesetzeslage Bescheid (z.B. das Gebäudeenergiegesetz, Teilungserklärungen, Maklerprovisionsgesetz) und über aktuelle Trends am Münchner Immobilienmarkt? Ein Profi bildet sich ständig fort und ist hier auf dem Laufenden.
Habe ich ausreichend Marketing-Reichweite? Ein Makler hat meist einen Kundenstamm und Zugriff auf mehrere Vermarktungskanäle. Er kann Ihr Objekt in Online-Portalen, auf der eigenen Webseite, über Social Media und vorgemerkte Suchkunden anbieten. Private Verkäufer nutzen oft nur ein, zwei Plattformen und schöpfen nicht die volle Nachfrage aus.
All diese Faktoren tragen dazu bei, dass ein professionell begleiteter Verkauf in der Regel schneller und zu einem höheren Preis gelingt. Der Verzicht auf professionelle Unterstützung beim Immobilienverkauf st daher etwas, das man gut abwägen sollte. Zumindest eine Beratung oder Teilservices (z. B. Wertermittlung, Exposéerstellung) können Gold wert sein.
Fehler beim Immobilienverkauf #10: Den Aufwand unterschätzen
Zuletzt ein Punkt, der oft erst im Nachhinein erkannt wird: Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand, der mit einem Immobilienverkauf verbunden ist. Damit einher geht die Gefahr, sich während des Verkaufsprozesses zu verzetteln oder wichtige Schritte aufzuschieben, weil man sie schlicht nicht auf dem Schirm hatte.
Ein Immobilienverkauf läuft in mehreren Phasen ab: Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung, Abschluss. Jede Phase erfordert Zeit, Geld und Nerven.
Unterschätzte Aufwände können hier sein:
Zeitaufwand: Inserate schalten, Anfragen beantworten (häufig Dutzende E-Mails und Anrufe), Besichtigungstermine koordinieren (Abende, Wochenenden opfern), Kaufvertragsdetails abstimmen und Behördengänge erledigen – all das summiert sich. Viele sind überrascht, wie zeitintensiv der Immobilienverkauf neben dem Alltagsgeschäft wird.
Finanzieller Aufwand: Fotos erstellen (Kameraausrüstung oder Fotograf), Energieausweis beschaffen, vielleicht kleinere Schönheitsreparaturen oder Home Staging vorab durchführen, Inseratsgebühren auf großen Portalen zahlen, Fahrten zu Terminen, ggf. Gebühren für Notarentwurf vorab. Diese Posten können einige Tausend Euro ausmachen, noch bevor der Verkaufserlös auf dem Konto ist.
Organisationsaufwand: Behördliche Anfragen (Grundbuchauszug, Bauamt für Altunterlagen), das Sortieren der Dokumente, das dauernde Erreichbar-Sein für Interessenten. Man muss vieles parallel organisieren. Ohne gute Planung verliert man leicht den Überblick. Ein verbreiteter Fehler ist, wichtige Fristen zu versäumen (z. B. Gültigkeit des Energieausweises, Zahlungsfristen im Vertrag, Fristen bei Mieterkommunikation).
All das soll Sie nicht entmutigen, aber realistisch zeigen: Ein Immobilienverkauf ist ein anspruchsvolles Projekt. Unterschätzen Sie diesen Aufwand nicht. Planen Sie genügend Ressourcen ein oder übertragen Sie Teilaufgaben an Fachleute. So vermeiden Sie Stress und Fehlentscheidungen aus Übermüdung oder Überforderung.
Wir haben viele Verkäufer erlebt, die uns im Nachhinein sagten: „Wir hätten nicht gedacht, dass so viel dranhängt.“ Mit guter Vorbereitung und professioneller Unterstützung meistern Sie den Prozess jedoch deutlich entspannter.
Fazit: Fehler beim Immobilienverkauf lassen sich mit Wissen und Planung vermeiden
Ein privater Immobilienverkauf in München erfordert Sachverstand, Planung und Marktkenntnis. Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf, von falschen Preisvorstellungen über Dokumentationsmängel bis hin zu Verhandlungsfehlern, lassen sich mit der richtigen Vorbereitung vermeiden.
Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel weiterhilft. Wenn Sie weitere Fragen haben oder professionelle Begleitung für Ihren Immobilienverkauf in München wünschen, stehen wir Ihnen gern mit unserer Erfahrung zur Seite.
Ein reibungsloser, gewinnbringender Verkauf ist keine Glückssache. Er ist das Resultat aus Kompetenz, Sorgfalt und dem Vermeiden klassischer Fehler.
FAQ zu Fehler beim Immobilienverkauf
Was sind typische Fehler beim Immobilienverkauf?
Typische Fehler beim Immobilienverkauf sind u. a. eine falsche Preisansetzung, unvollständige Unterlagen, mangelhafte Präsentation der Immobilie, keine Bonitätsprüfung der Käufer, unsichere Verhandlungen sowie Nachlässigkeiten bei Vertragsdetails. Viele Privatverkäufer unterschätzen zudem den Aufwand oder überschätzen die eigene Expertise. In diesem Artikel haben wir die größten Fehler und deren Vermeidung ausführlich erläutert.
Wie bestimme ich den optimalen Verkaufspreis für meine Immobilie?
Der optimale Verkaufspreis lässt sich durch eine professionelle Wertermittlung ermitteln. Ziehen Sie am besten einen Immobilienexperten hinzu, der aktuelle Vergleichspreise und Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigt. Auch Online-Preisfinder können eine erste Orientierung geben. Wichtig ist, den Angebotspreis realistisch zu wählen – weder stark überzogen noch zu niedrig. Ein gut begründeter Preis zieht mehr seriöse Käufer an und führt schneller zum Erfolg.
Ist es besser, mit Makler oder privat zu verkaufen?
Das hängt von Ihrer Erfahrung, Zeit und Komfortzone ab. Ein Makler kann Sie umfassend unterstützen. Von der Marktwertanalyse über die Vermarktung (Exposé, Inserate, Besichtigungen) bis hin zu Verhandlungen und Vertragsabschluss. Er bringt Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Reichweite mit, was oft zu einem höheren Verkaufspreis führt. Private Verkäufer sparen sich zwar die Maklercourtage, müssen aber den gesamten Prozess allein stemmen und laufen eher Gefahr, Fehler beim Immobilienverkauf zu machen. Wenn Sie unsicher sind, vereinbaren Sie gerne in unverbindliches Beratungsgespräch mit uns.
Wie lange dauert es, eine Immobilie zu verkaufen?
Die Dauer hängt von mehreren Faktoren ab: Marktlage, Objektart, Preis und wie gut alles vorbereitet ist. In München kann ein durchschnittlicher Wohnungs- oder Hausverkauf etwa 1 bis 3 Monate vom Inserat bis zum Kaufvertrag dauern, bei sehr gefragten Objekten manchmal schneller. Kommt es zu Verzögerungen (Unterlagen fehlen oder Finanzierung hakt), kann es auch länger dauern. Wichtig ist, nichts zu überstürzen: Eine sorgfältige Vorbereitung beschleunigt den Verkauf insgesamt, auch wenn die Vorbereitung selbst Zeit kostet.
Wohnen & Gut Leben GmbH
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Telefon 089 – 21 909 31 55
Quelle Headerbild: Wohnen & Gut Leben GmbH und KI
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