Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Recht und Marktwert in München
- Wohnen und gut leben - Immobilienverrentung mit Herz und Verstand
- 22. Aug.
- 6 Min. Lesezeit
Der Entschluss steht fest: Sie möchten Ihr geerbtes Haus verkaufen. Jetzt beginnt die entscheidende Phase – und die will gut vorbereitet sein. Neben der Wahl des richtigen Käufers sind es vor allem steuerliche Fragen, rechtliche Formalitäten und die korrekte Wertermittlung, die den Erfolg des Verkaufs bestimmen.
Gerade in München, wo hohe Immobilienpreise locken, aber auch strenge Marktbedingungen herrschen, ist ein strategisches Vorgehen entscheidend. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Schritte, um beim Verkauf das Beste aus Ihrem Erbe herauszuholen.
Kontaktieren Sie uns jederzeit unverbindlich für eine erste Beratung. Wir sind spezialisiert und erfahren auf dem Münchner Immobilienmarkt. Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung.
Inhalt des Artikels
Steuerliche Aspekte – Erbschaftsteuer & Spekulationssteuer
Zunächst gilt es, die Erbschaftsteuer im Blick zu behalten. In Deutschland gibt es zwar großzügige Freibeträge, z. B. 400.000 € für Kinder oder 500.000 € für Ehepartner, doch bei den hohen Immobilienwerten in München kann dieser Betrag schnell überschritten werden.
Auch die Spekulationssteuer spielt eine Rolle. Die gute Nachricht: Bei geerbten Immobilien wird die Besitzdauer des Erblassers angerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie lange gehalten oder haben Sie sie selbst für eine gewisse Zeit bewohnt, entfällt diese Steuer oft vollständig.
Unser Tipp: Klären Sie frühzeitig, welche steuerlichen Folgen konkret auf Sie zukommen, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.
Kontaktieren Sie uns jederzeit unverbindlich für eine erste Beratung.
Soll ich die geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, scheint die Vermietung auf den ersten Blick eine attraktive Möglichkeit zu sein: regelmäßige Einnahmen, das Erbe bleibt im Familienbesitz und langfristig kann die Immobilie weiter im Wert steigern. Gerade in München, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, wirkt dieser Weg zunächst verlockend.
Dabei ist wichtig zu beachten: Eine Vermietung bringt nicht nur Vorteile, sondern auch Verpflichtungen. Als Vermieter/in tragen Sie Verantwortung: Für die Instandhaltung des Hauses, die Betriebskostenabrechnungen, die Auswahl solventer Mieter und auch das Einhalten von gesetzlichen Vorgaben wie Mieterschutzgesetzen oder energetischen Standards. Auch Mietausfälle, schwierige Mieter oder Sanierungsstaus können zu erheblichen Problemen führen. Manche Immobilien sind auf dem Papier lukrativ, in der Praxis jedoch mit hohem Aufwand verbunden.
Auf der anderen Seite bietet der Verkauf den Vorteil, sofort über einen meist beachtlichen Geldbetrag verfügen zu können. Dieser kann sinnvoll investiert oder zur Altersvorsorge genutzt werden. Zudem sparen Sie sich den administrativen und emotionalen Aufwand einer langfristigen Vermietung.
Wichtige Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten
Können Sie den Aufwand und die Risiken einer Vermietung langfristig tragen?
Benötigen Sie die Liquidität zeitnah für eigene Projekte oder Absicherung?
Ist die Immobilie in einem Zustand, der eine rentable Vermietung überhaupt erlaubt?
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in München aktuell und in den nächsten Jahren?
Sie erhalten von uns eine ehrliche, umfassende Betrachtung und objektive Analyse. Kontaktieren Sie uns jederzeit unverbindlich für eine erste Beratung.
Rechtliche Schritte vor dem Verkauf
Damit der Verkauf reibungslos verläuft, müssen zunächst alle rechtlichen Formalitäten geklärt werden.
Grundbuch innerhalb von 2 Jahren berichtigen
Kredite und Belastungen klären
Energieausweis und Unterlagen bereithalten
Ein zentraler Punkt ist die Grundbuchberichtigung. Nach deutschem Recht muss das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden, damit keine Gebühren anfallen. Liegt noch eine Hypothek auf der Immobilie, geht diese automatisch auf den Erben über – und sollte vor dem Verkauf unbedingt geklärt werden.
Zudem benötigen Sie eine vollständige Unterlagensammlung: Dazu gehören unter anderem der Energieausweis, Grundrisse, Baupläne, eventuelle Sanierungsnachweise und – falls vermietet – die aktuellen Mietverträge. Käufer in München legen großen Wert auf transparente Informationen, und vollständige Unterlagen beschleunigen nicht nur den Verkaufsprozess, sondern steigern oft auch den erzielbaren Preis.
Erbengemeinschaft – Entscheidungen gemeinsam treffen
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben sind zusammen Eigentümer. Jeder mit einem Anteil, aber niemand kann allein über das Objekt bestimmen. So kann schnell eine komplexe Situation entstehen, die viel Fingerspitzengefühl erfordert.
Erbengemeinschaften bringen nicht selten Streit mit sich. Unterschiedliche Lebenssituationen, finanzielle Interessen oder emotionale Bindungen können zu Spannungen führen. Während der eine Erbe vielleicht möglichst schnell verkaufen möchte, will der andere das Elternhaus unbedingt im Familienbesitz halten. Manche Erben wohnen sogar selbst noch im Haus, während die anderen auf die Auszahlung ihres Anteils warten.
Wichtig zu verstehen: Solange keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, blockiert sich die Erbengemeinschaft gegenseitig. Wichtige Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder größere Renovierungen können nur einstimmig getroffen werden.
Das bringt Konfliktpotenzial mit sich, das nicht selten in einer gerichtlichen Teilungsversteigerung endet, einer oft verlustreichen Zwangsveräußerung, die für keine Seite wirklichen Nutzen hat.
Typische Möglichkeiten zur Lösung innerhalb einer Erbengemeinschaft können sein:
Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses unter allen Erben
Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt
Vertragliche Vereinbarung über Vermietung und Nutzung (inkl. klarer Regelungen zu Kosten und Einnahmen)
Teilungsversteigerung als letztes Mittel (rechtlich möglich, aber wirtschaftlich meist ungünstig)
Unser Tipp: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit allen Beteiligten. Wir bieten Ihnen hier direkt von Beginn an professionelle Unterstützung. Als erfahrene Immobilienmakler vermitteln wir nicht nur Käufer, sondern auch zwischen Interessen, so dass ein gemeinsamer Weg gefunden werden kann, bevor es zu einem möglichen Streit kommt.
Marktwert einer geerbten Immobilie realistisch einschätzen lassen
Eine der wichtigsten Fragen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, lautet:
Was ist das Haus wert? Wie viel kann ich für die Immobilie bekommen?
Viele Erben unterschätzen, wie komplex die Antwort ist. Denn der Wert eines Hauses oder einer Immobilie bemisst sich nicht nur nach seiner Größe oder Lage auf der Landkarte, sondern nach einer Vielzahl von Faktoren, die in ihrer Gesamtheit betrachtet werden müssen.
Gerade in München und Umgebung sind die Preise auf den ersten Blick hoch. Doch auch hier gibt es große Unterschiede: Zwischen einem kernsanierten Reihenhaus in Schwabing und einem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus am Stadtrand können Welten liegen.
Der reale Marktwert hängt von Aspekten ab wie dem aktuellen baulichen Zustand, den Modernisierungen der letzten Jahre, der Energieeffizienz, der Mikrolage, rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Erbbaurechte), der aktuellen Nachfrageentwicklung und vieles mehr.
Ein realistischer Preis ist nicht nur für einen eventuellen Verkauf entscheidend. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft, wenn einzelne Erben ausgezahlt werden sollen, braucht es Marktkenntnis, Fachwissen und eine fundierte, nachvollziehbare Bewertung.
Typische Fehler bei der Wertermittlung
Emotional überhöhter Preisansatz („Unser Elternhaus ist unbezahlbar“)
Orientierung an Inseratspreisen statt an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen
Vernachlässigung von Modernisierungsrückständen (z.B. alte Heizungen, fehlender Wärmeschutz)
Unterschätzung des Renovierungsbedarfs (z.B. Dach, Fenster, Elektrik)
Unser Tipp: Vertrauen Sie nicht auf Ihr Bauchgefühl oder auf Schätzungen aus dem Bekanntenkreis. Wir führen für Sie eine professionelle, marktgerechte Bewertung durch – transparent, nachvollziehbar und objektiv.
Bei Wohnen & Gut Leben bieten wir diese Wertermittlung kostenlos und unverbindlich an, damit Sie auf einer soliden Basis entscheiden können.
Fazit: Geerbte Immobilie verkaufen
Ein erfolgreicher Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert Planung, Marktkenntnis und die richtige Strategie. Wir begleiten Sie von der Bewertung bis zum Vertragsabschluss.
Hilfreiche Überlegungen auf dem Weg zur richtigen Entscheidung können sein:
Wie viele Kosten verursacht die Immobilie?
Habe ich die Zeit und Energie für die Verwaltung?
Benötige ich kurzfristig Liquidität?
Ist das Haus ist renovierungsbedürftig?
Ist der Immobilienmarkt aktuell hochpreisig?
Lassen Sie uns gemeinsam die Antworten auf diese Fragen finden und diese priorisieren. Wir beraten Sie hier gerne, sodass Sie eine konkrete Idee für die nächsten Schritte haben.
Unsere Unterstützung bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie
Ein geerbtes Haus in München zu verkaufen ist eine wertvolle Chance, aber auch ein komplexer Prozess, der Fachwissen und Erfahrung erfordert. Wir wissen, dass es nicht immer leicht ist, alle steuerlichen, rechtlichen und marktrelevanten Aspekte im Blick zu behalten. Besonders dann, wenn gleichzeitig emotionale Erinnerungen, familiäre Abstimmungen und wirtschaftliche Überlegungen zusammentreffen.
Genau hier stehen wir Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Sie erhalten bei uns einen festen Ansprechpartner, der Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zum notariellen Abschluss begleitet. Wir nehmen uns Zeit, Ihre Ziele zu verstehen, klären offene Fragen und entwickeln gemeinsam eine Verkaufsstrategie, die optimal zu Ihrer Situation passt.
Unsere langjährige Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt macht uns zu Experten darin, Chancen zu erkennen und mögliche Stolperfallen zu umgehen. Ob professionelle Bewertung, zielgerichtete Vermarktung, Organisation aller Unterlagen oder Vermittlung in einer Erbengemeinschaft – wir kümmern uns um alles, damit Sie entspannt und rechtssicher verkaufen können.
Unsere Leistungen im Überblick:
Persönliche Betreuung: Ein fester Ansprechpartner von Anfang bis Ende
Langjährige Erfahrung: Immobilienkompetenz in München und Umgebung
Umfassender Service: Wertermittlung, Vermarktung, Kaufabwicklung, rechtliche Beratung
Diskretion & Empathie: Respektvoller Umgang mit Ihrer individuellen Situation
Maximale Entlastung: Wir übernehmen alle organisatorischen Schritte
Bester Verkaufspreis: Durch gezielte Vermarktung und Marktkenntnis
Unser Ziel ist es, dass Sie am Ende nicht nur den bestmöglichen Preis erzielen, sondern auch das gute Gefühl haben, den gesamten Verkaufsprozess sicher, stressfrei und zu Ihrem Vorteil gemeistert zu haben.
Vereinbaren Sie jetzt ein erstes Kennenlernen- und Beratungsgespräch.
FAQ: Geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?
Das hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Freibetrag ab. In München ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass der Freibetrag überschritten wird.
Fällt Spekulationssteuer an?
In vielen Fällen nicht, vor allem, wenn der Erblasser die Immobilie lange besessen hat.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer geerbten Immobilie?
Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Baupläne, Sanierungsnachweise und ggf. Mietverträge.
Wie geht man mit Erbengemeinschaften um?
Erbengemeinschaften bergen Konfliktpotenzial, wenn keine frühzeitige und klare Abstimmung erfolgt.
Alle Entscheidungen – ob Verkauf, Vermietung oder Umbauten – müssen gemeinschaftlich beschlossen werden.
Wenn Meinungsverschiedenheiten auftreten, helfen wir Ihnen mit einer neutralen Moderation.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis?
Lassen Sie den Marktwert professionell ermitteln, um realistisch zu verhandeln und einen optimalen Preis zu erzielen.
Wohnen & Gut Leben GmbH
Maria-Theresia-Straße
181675 München
Telefon 089 – 21 909 31 55
Quelle Headerbild: Wohnen & Gut Leben mit KI