Sie haben eine Immobilie geerbt und stehen vor der Frage: behalten, vermieten oder verkaufen?
- Wohnen und gut leben - Immobilienverrentung mit Herz und Verstand
- vor 3 Tagen
- 10 Min. Lesezeit
Eine Immobilie zu erben ist für viele Menschen eine emotionale Erfahrung, welche zugleich auch belastend sein kann.
Das Elternhaus oder ein langjähriges Familienanwesen bedeuten oft Erinnerungen an schöne Zeiten. Aber auch die Verpflichtung, sich um etwas Großes zu kümmern.
Gleichzeitig tauchen bei einem viele Fragen auf: Soll ich die geerbte Immobilie behalten? Soll ich die Immobilie verkaufen oder sie vielleicht auch vermieten?
Besonders in München, wo Immobilienpreise hoch und der Markt sehr dynamisch ist, fällt diese Entscheidung nicht immer leicht.
Wir kennen diese Fragestellungen und Gedanken. Denn als erfahrene Makler der Wohnen & Gut Leben GmbH begleiten wir Erben seit vielen Jahren durch diesen Entscheidungsprozess. In diesem Artikel geben wir Ihnen eine erste Orientierung für die nächsten möglichen Schritte.
Bei einem geerbten Haus empfehlen wir, das Erbe mit Herz und Verstand zu betrachten
Ein geerbtes Haus ist weit mehr als nur eine Immobilie. Es steht für eine persönliche Geschichte, Erinnerungen und auch Heimatgefühle. Hier entsteht eine emotionale Bindung, die eine objektive Wahrnehmung beeinflusst.
Viele Erben fühlen
Schuldgefühle, wenn sie über einen Verkauf nachdenken
Angst, etwas falsch zu machen
Verantwortung, die Familientraditionen zu bewahren
Doch ein leeres oder sanierungsbedürftiges Haus wird diesen Gefühlen nicht gerecht.
Deshalb ist es wichtig, die emotionale Bindung zu würdigen, aber auch die Lebensrealität mit zu berücksichtigen.
Unsere Empfehlung: Vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch und lassen Sie uns zusammen alle Punkte abwägen.
Inhalt des Artikels
Wirtschaftliche Überlegungen einer geerbten Immobilie: Kosten, Nutzen und Perspektiven
Wer eine Immobilie erbt, denkt zunächst oft an die Werte und Möglichkeiten. Doch der wahre wirtschaftliche Aspekt eines Hauses oder einer Wohnung zeigt sich meist erst, wenn man alle laufenden Verpflichtungen und künftigen Investitionen nüchtern betrachtet. Gerade in München, wo Immobilienpreise hoch sind, aber gleichzeitig Renovierungsvorgaben streng und Energiekosten teuer sein können, ist eine genaue Analyse wichtig.
Denn ein geerbtes Haus bringt nicht nur Besitz, sondern auch Verantwortung: Es fallen sofort Fixkosten an, unabhängig davon, ob das Haus bewohnt oder vermietet wird. Zudem sollte geprüft werden, ob größere Sanierungen notwendig sind, um die Immobilie entweder gut vermieten oder mit Gewinn verkaufen zu können. Auch energetische Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) können erhebliche Investitionen erforderlich machen.
Besonders wichtig: Es geht nicht nur darum, was das Haus heute wert ist, sondern auch, welche finanziellen Belastungen und Risiken in den nächsten Jahren auf Sie zukommen könnten. Viele Erben unterschätzen die Kosten oder überschätzen die mögliche Rendite.
Typische wirtschaftliche Faktoren, die Erben erfahrungsgemäß beachten sollten
Laufende Betriebskosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Heizkosten
Notwendige Modernisierungen (z.B. neue Heizungsanlage, Dämmung, Fenster)
Eventuelle Altlasten (z.B. Schadstoffe, Bauschäden)
Verwaltungskosten bei einer späteren Vermietung
Potenzielle Mietausfälle oder Leerstandrisiko
Wir führen für Sie eine fundierte Wirtschaftlichkeitsanalyse durch und schaffen hier Klarheit. Dies gibt Ihnen eine realistische Grundlage für die nächsten Schritte.
Die entscheidende Frage im nächsten Schritt: Soll ich die geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, scheint die Vermietung auf den ersten Blick eine attraktive Möglichkeit zu sein: regelmäßige Einnahmen, das Erbe bleibt im Familienbesitz und langfristig kann die Immobilie weiter im Wert steigern. Gerade in München, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, wirkt dieser Weg zunächst verlockend.
Dabei ist wichtig zu beachten: Eine Vermietung bringt nicht nur Vorteile, sondern auch Verpflichtungen. Als Vermieter/in tragen Sie Verantwortung: Für die Instandhaltung des Hauses, die Betriebskostenabrechnungen, die Auswahl solventer Mieter und auch das Einhalten von gesetzlichen Vorgaben wie Mieterschutzgesetzen oder energetischen Standards. Auch Mietausfälle, schwierige Mieter oder Sanierungsstaus können zu erheblichen Problemen führen. Manche Immobilien sind auf dem Papier lukrativ, in der Praxis jedoch mit hohem Aufwand verbunden.
Auf der anderen Seite bietet der Verkauf den Vorteil, sofort über einen meist beachtlichen Geldbetrag verfügen zu können. Dieser kann sinnvoll investiert oder zur Altersvorsorge genutzt werden. Zudem sparen Sie sich den administrativen und emotionalen Aufwand einer langfristigen Vermietung.
Wichtige Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten
Können Sie den Aufwand und die Risiken einer Vermietung langfristig tragen?
Benötigen Sie die Liquidität zeitnah für eigene Projekte oder Absicherung?
Ist die Immobilie in einem Zustand, der eine rentable Vermietung überhaupt erlaubt?
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in München aktuell und in den nächsten Jahren?
Sie erhalten von uns eine ehrliche, umfassende Betrachtung und objektive Analyse. Kontaktieren Sie uns jederzeit unverbindlich für eine erste Beratung.
Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen einer geerbten Immobilie
Ein geerbtes Haus ist nicht nur ein Vermögenswert, sondern auch ein rechtliches und steuerliches Konstrukt, das auf den ersten Blick komplex wirken kann. In Deutschland gibt es zahlreiche Regelungen, die Erben kennen und beachten sollten, um keine finanziellen Nachteile zu riskieren.
Zunächst spielt die Erbschaftsteuer eine zentrale Rolle. Hier gelten großzügige Freibeträge, die insbesondere nahen Verwandten wie Kindern oder Ehepartnern zugutekommen. Dennoch kann eine Steuerpflicht entstehen, wenn der Immobilienwert die jeweiligen Freibeträge überschreitet. Dabei wird nicht nur der reine Verkehrswert der Immobilie betrachtet, sondern auch, ob etwa noch Schulden oder Belastungen bestehen, die steuermindernd wirken können.
Gerade in München wird aufgrund der hohen Immobilienwerte meist der Freibetrag ausgeschöpft und fallen Steuern an.
Ein zweiter wichtiger Punkt ist die Spekulationssteuer, die beim Verkauf von Immobilien innerhalb bestimmter Fristen anfällt. Für geerbte Immobilien wird jedoch die Besitzdauer des Erblassers angerechnet. Das bedeutet: Wenn der Erblasser die Immobilie bereits lange gehalten hat oder Sie selbst sie nach dem Erbe kurzfristig nutzen, fällt beim Verkauf meist keine Spekulationssteuer an.
Entscheidend ist, ob das Haus privat genutzt wurde oder vermietet war. Gerne prüfen wir für Sie, ob sich in Ihrem Fall spezielle steuerliche Folgen ergeben.
Daneben gibt es weitere juristische Schritte, die zu beachten sind:
Die Grundbuchberichtigung etwa muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgen, um Gebühren zu sparen. Auch bestehende Hypotheken oder Grundschulden müssen geprüft werden, denn diese gehen automatisch auf die Erben über.
Wichtige steuerliche und rechtliche Punkte:
Erbschaftsteuer und geltende Freibeträge
Prüfen, ob Spekulationssteuer beim Verkauf anfällt
Grundbuch umschreiben lassen
Eventuelle Kredite oder Belastungen klären
Energieausweis und weitere Unterlagen bereitstellen
Wir helfen Ihnen dabei, alle nötigen Schritte zu gehen, Stolperfallen zu vermeiden und Ihr Erbe somit bestmöglich abzusichern. In unserem Netzwerk arbeiten außerdem mit erfahrenen Steuerberatern zusammen, um unsere Kunden hier vollumfänglich unterstützen zu können.
Die Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden, Konflikte vermeiden
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben sind zusammen Eigentümer. Jeder mit einem Anteil, aber niemand kann allein über das Objekt bestimmen. So kann schnell eine komplexe Situation entstehen, die viel Fingerspitzengefühl erfordert.
Erbengemeinschaften bringen nicht selten Streit mit sich. Unterschiedliche Lebenssituationen, finanzielle Interessen oder emotionale Bindungen können zu Spannungen führen. Während der eine Erbe vielleicht möglichst schnell verkaufen möchte, will der andere das Elternhaus unbedingt im Familienbesitz halten. Manche Erben wohnen sogar selbst noch im Haus, während die anderen auf die Auszahlung ihres Anteils warten.
Wichtig zu verstehen: Solange keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, blockiert sich die Erbengemeinschaft gegenseitig. Wichtige Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder größere Renovierungen können nur einstimmig getroffen werden.
Das birgt Konfliktpotenzial mit sich, das nicht selten in einer gerichtlichen Teilungsversteigerung endet, einer oft verlustreichen Zwangsveräußerung, die für keine Seite wirklichen Nutzen hat.
Typische Möglichkeiten zur Lösung innerhalb einer Erbengemeinschaft können sein:
Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses unter allen Erben
Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt
Vertragliche Vereinbarung über Vermietung und Nutzung (inkl. klarer Regelungen zu Kosten und Einnahmen)
Teilungsversteigerung als letztes Mittel (rechtlich möglich, aber wirtschaftlich meist ungünstig)
Unser Tipp: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit allen Beteiligten. Wir bieten Ihnen hier direkt bei Beginn eine professionelle Unterstützung. Als erfahrene Immobilienmakler vermitteln wir nicht nur Käufer, sondern auch zwischen Interessen, so dass ein gemeinsamer Weg gefunden werden kann, bevor es zu einem möglichen Streit kommt.
Marktwert einer geerbten Immobilie realistisch einschätzen lassen
Eine der wichtigsten Fragen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, lautet:
Was ist das Haus wert? Wie viel kann ich für die Immobilie bekommen?
Viele Erben unterschätzen, wie komplex die Antwort ist. Denn der Wert eines Hauses oder einer Immobilie bemisst sich nicht nur nach seiner Größe oder Lage auf der Landkarte, sondern nach einer Vielzahl von Faktoren, die in ihrer Gesamtheit betrachtet werden müssen.
Gerade in München und Umgebung sind die Preise auf den ersten Blick hoch. Doch auch hier gibt es große Unterschiede: Zwischen einem kernsanierten Reihenhaus in Schwabing und einem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus am Stadtrand können Welten liegen.
Der reale Marktwert hängt von Aspekten ab wie dem aktuellen baulichen Zustand, den Modernisierungen der letzten Jahre, der Energieeffizienz, der Mikrolage, rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Erbbaurechte), der aktuellen Nachfrageentwicklung und vieles mehr.
Ein realistischer Preis ist nicht nur für einen eventuellen Verkauf entscheidend. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft, wenn einzelne Erben ausgezahlt werden sollen, braucht es Marktkenntnis, Fachwissen und eine fundierte, nachvollziehbare Bewertung.
Typische Fehler bei der Wertermittlung
Emotional überhöhter Preisansatz („Unser Elternhaus ist unbezahlbar“)
Orientierung an Inseratspreisen statt an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen
Vernachlässigung von Modernisierungsrückständen (z.B. alte Heizungen, fehlender Wärmeschutz)
Unterschätzung des Renovierungsbedarfs (Dach, Fenster, Elektrik)
Unser Tipp: Vertrauen Sie nicht auf Ihr Bauchgefühl oder auf Schätzungen aus dem Bekanntenkreis. Wir führen für Sie eine professionelle, marktgerechte Bewertung durch – transparent, nachvollziehbar und objektiv.
Bei Wohnen & Gut Leben bieten wir diese Wertermittlung kostenlos und unverbindlich an, damit Sie auf einer soliden Basis entscheiden können.
Fazit: Geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen?
Eine geerbte Immobilie bringt viele Möglichkeiten mit sich und ebenso viele Überlegungen. Die Entscheidung, ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen sollten, ist sehr individuell und hängt von einer Vielzahl persönlicher, emotionaler und wirtschaftlicher Faktoren ab.
Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Für manche Menschen ist das ehemalige Elternhaus ein wichtiger Ankerpunkt, den sie nicht aufgeben möchten. Für andere ist es eine Last, weil die Pflege, Verwaltung und die anfallenden Kosten schlicht nicht in ihr Leben passen. Andere wiederum sehen die Immobilie als Chance, neues Kapital zu schaffen, Träume zu verwirklichen oder für das Alter vorzusorgen.
Gerade in einer Stadt wie München, wo Immobilienpreise hoch und der Markt sehr dynamisch ist, lohnt sich ein sorgfältiger Entscheidungsprozess besonders. Die Frage ist nicht nur, was das Herz sagt. Sondern auch, was für Ihre finanzielle und persönliche Zukunft am besten ist.
Hilfreiche Überlegungen auf dem Weg zur richtigen Entscheidung können sein:
Wie viele Kosten verursacht die Immobilie?
Habe ich die Zeit und Energie für die Verwaltung?
Benötige ich kurzfristig Liquidität?
Ist das Haus ist renovierungsbedürftig?
Ist der Immobilienmarkt aktuell hochpreisig?
Lassen Sie uns gemeinsam die Antworten auf diese Fragen finden und diese priorisieren. Wir beraten Sie hier gerne, so dass Sie eine konkrete Idee für die nächsten Schritte haben.
Unsere Unterstützung bei einer geerbten Immobilie und Ihre Vorteile einer Zusammenarbeit
Eine Immobilie zu erben ist nicht nur ein großer Moment im Leben, sondern auch eine große Verantwortung. Wir, bei Wohnen & Gut Leben, wissen, dass es oft nicht einfach ist, den Überblick über alle Optionen, Pflichten und Chancen zu behalten. Besonders, wenn gleichzeitig Emotionen, familiäre Themen und wirtschaftliche Fragen aufeinandertreffen.
Genau an dieser Stelle stehen wir Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Sie erhalten einen festen, persönlichen Ansprechpartner, der Sie individuell begleitet und Ihre Situation versteht. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre Wünsche, Sorgen und Ziele genau kennenzulernen. So können wir gemeinsam einen Weg entwickeln, der wirklich zu Ihnen passt.
Unsere jahrelange Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt macht uns zu Experten darin, realistische Chancen zu erkennen, aber auch Stolperfallen zu vermeiden.
Ob eine Bewertung, Verkaufsstrategie, die Organisation von Unterlagen oder die Vermittlung bei Erbengemeinschaften: Wir kümmern uns um alles, was für einen stressfreien, rechtssicheren und erfolgreichen Ablauf für Sie nötig ist.
Dazu gehören im Detail:
Persönliche Betreuung: Ein fester Ansprechpartner von Anfang bis Ende
Langjährige Erfahrung: Immobilienkompetenz in München und Umgebung
Umfassende Serviceleistungen: Wertermittlung, Vermarktung, Kaufabwicklung, rechtliche Beratung
Diskretion und Empathie: Wir behandeln Ihr Anliegen respektvoll und individuell
Maximale Entlastung: Sie können sich entspannt zurücklehnen, wir regeln die Details
Bester Verkaufspreis: Durch unsere Marktkenntnis und professionelle Vermarktung erzielen Sie den optimalen Wert
Unser Ziel ist es, dass Sie am Ende nicht nur zufrieden sind, sondern das gute Gefühl haben, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.
Vereinbaren Sie jetzt ein erstes Kennenlernen- und Beratungsgespräch.
FAQ: Geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?
Was soll ich tun, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?
Lassen Sie sich nicht von der Vielzahl an Aufgaben überwältigen. Der erste Schritt nach einer Erbschaft ist es, einen klaren Überblick zu gewinnen. Fordern Sie beim Nachlassgericht den Erbschein an, dieser dokumentiert Ihre Erbberechtigung und wird für alle weiteren Schritte benötigt.
Im Anschluss prüfen wir sorgfältig den Zustand und die Unterlagen der Immobilie und erstellen Ihnen eine Immobilienbewertung.
Da auch steuerliche Themen wie die Erbschaftssteuer berücksichtigt werden müssen, bieten wir Ihnen durch unser Netzwerk eine professionelle steuerliche Beratung.
Sollte ich ein geerbtes Haus behalten oder verkaufen?
Wir beraten Sie hier umfassend. Denn diese Frage lässt sich nur im Einzelfall
beantworten, denn sie hängt stark von Ihren persönlichen Zielen, Ihrer Lebenssituation und den Eigenschaften der Immobilie ab.
Wenn das Haus gut in Ihre aktuelle oder zukünftige Lebensplanung passt, emotional wichtig für Sie ist und wirtschaftlich tragbar bleibt, kann ein Behalten sinnvoll sein.
Steht jedoch eine erhebliche Sanierung an, ist die Lage für eine Eigennutzung unpraktisch oder wenn Sie die Liquidität für andere Zwecke benötigen, ist ein Verkauf die bessere Wahl.
Auch der emotionale Aspekt spielt eine große Rolle: Laufende Verwaltungspflichten oder hohe Instandhaltungskosten erfordern einiges. Wir unterstützen Sie dabei, eine objektive Entscheidung treffen und überlegen gemeinsam, ob ein Verkauf nicht letztlich die klügere Option ist.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Viele Erben sorgen sich um mögliche hohe Steuerzahlungen beim Verkauf. Bei geerbten Immobilien fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an, da die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird.
Entscheidend ist jedoch, ob das Haus privat genutzt wurde oder ob es vermietet war.
Liegt zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf meistens steuerfrei.
Anders sieht es bei der Erbschaftssteuer aus: Diese kann anfallen, wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag (z.B. 400.000 € für Kinder) überschreitet. Hierzu geben wir Ihnen eine genaue Bewertung und steuerliche Beratung, um mögliche Gestaltungsspielräume zu nutzen.
Wie geht man mit Erbengemeinschaften um?
Erbengemeinschaften bergen Konfliktpotenzial, wenn keine frühzeitige und klare Abstimmung erfolgt.
Alle Entscheidungen – ob Verkauf, Vermietung oder Umbauten – müssen gemeinschaftlich beschlossen werden.
Wenn Meinungsverschiedenheiten auftreten, helfen wir Ihnen mit einer neutralen Moderation.
Was bringt ein Makler beim Verkauf eines geerbten Hauses?
Als erfahrene Makler nehmen wir Ihnen nicht nur den organisatorischen Aufwand ab, sondern sorgen dafür, dass Sie den bestmöglichen Preis erzielen und das ohne Stress.
Gerade bei geerbten Immobilien geht es oft darum, emotional schwierige Entscheidungen professionell und neutral zu begleiten.
Wir kümmern uns um eine realistische Bewertung, erstellen ein hochwertiges Exposé, organisieren Besichtigungen, filtern ernsthafte Interessenten und führen Verhandlungen zu Ihrem Vorteil.
Wir kennen auch die rechtlichen Fallstricke, die bei geerbten Immobilien häufig auftreten, und können Sie daher umfassend in allen Bereichen unterstützen.
Wohnen & Gut Leben GmbH
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Telefon 089 – 21 909 31 55
Quelle Headerbild: istockphoto.com/Wasan Tita
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